უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში მზარდია, თუმცა მას თან ახლავს სერიოზული სამართლებრივი გამოწვევები. მშენებარე ბინის ყიდვა ხშირად რუსულ რულეტკას ჰგავს: თქვენ დებთ ინვესტიციას მომავალში, მაგრამ გარანტიები ხშირად ბუნდოვანია. სტატისტიკის მიხედვით, არასწორად გაფორმებული ხელშეკრულებების გამო, მყიდველები ყოველწლიურად მილიონობით ლარს კარგავენ.

როგორც უძრავი ქონების ადვოკატი, ამ სტატიაში დეტალურად განვიხილავ ყველა იმ „წყალქვეშა დინებას“, რომელიც ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში იმალება. აქ მიიღებთ პასუხს კითხვაზე: როგორ დავიცვათ ჩვენი ინტერესები და როგორ ავირიდოთ თავიდან თაღლითობის მსხვერპლად გახდომა.

1. „შიდა განვადება“ vs საჯარო რეესტრი: რატომ არის ეს მთავარი საფრთხე?

ბევრი მოქალაქე შეცდომით მიიჩნევს, რომ თუ დეველოპერულ კომპანიასთან ოფისში ხელი მოაწერა ხელშეკრულებას და ფული გადაიხადა, ბინა მას ეკუთვნის. ეს არის ყველაზე საშიში ილუზია.

საქართველოს კანონმდებლობით (სამოქალაქო კოდექსი), უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

რას ნიშნავს „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება“?

როდესაც კორპუსი მშენებარეა, თქვენ ვერ დარეგისტრირდებით პირდაპირ მესაკუთრედ (რადგან ბინა ფიზიკურად ჯერ არ არსებობს). ამიტომ არსებობს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება.

• ეს დოკუმენტი ავალდებულებს დეველოპერს, რომ მშენებლობის დასრულების შემდეგ, საკუთრება გადმოგცეთ თქვენ.

• მნიშვნელოვანია: ეს ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.

რა ხდება, თუ ხელშეკრულება მხოლოდ ოფისში გაფორმდა?

თუ თქვენი ხელშეკრულება არ ჩანს საჯარო რეესტრის ამონაწერში, თქვენ ხართ დაუცველი შემდეგი რისკების წინაშე:

1. ორმაგი გაყიდვა: კომპანიამ შეიძლება იგივე ბინა მეორე და მესამე პირს მიჰყიდოს.

2. იპოთეკური დატვირთვა: კომპანიამ შეიძლება ბინა ბანკში ჩადოს სესხის სანაცვლოდ.

3. ყადაღა: თუ კომპანიას ვალები დაუგროვდა, აღსრულების ბიურო თქვენს ბინას გაყიდის აუქციონზე, რადგან იურიდიულად ის ისევ კომპანიის საკუთრებაა.

იურისტის რჩევა: არასდროს გადაიხადოთ თანხა (მათ შორის არც „ბე“), სანამ არ მიიღებთ საჯარო რეესტრის ამონაწერს, სადაც მესაკუთრედ (ან მომავალ მესაკუთრედ) თქვენი სახელი იქნება დაფიქსირებული.

2. მიწის ნაკვეთის სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence)

სანამ კონკრეტულ ბინაზე დაიწყებთ ფიქრს, უნდა შემოწმდეს ფუნდამენტი არა მხოლოდ ფიზიკური, არამედ იურიდიული. კორპუსი შენდება მიწაზე, და თუ მიწა პრობლემატურია, პრობლემატურია თქვენი ბინაც.

რას ვამოწმებთ ამონაწერში?

ჩვენი საადვოკატო მომსახურება მოიცავს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდის დეტალურ შესწავლას:

• იპოთეკა: არის თუ არა მიწა ჩადებული ბანკში? თუ კი, არსებობს რისკი, რომ დეველოპერმა სესხი ვერ დაფაროს და ბანკმა მიწა (მშენებარე კორპუსითურთ) წაიღოს. ამ შემთხვევაში საჭიროა ბანკისგან წერილობითი თანხმობა, რომ თქვენი ბინა გათავისუფლდება იპოთეკისგან თანხის გადახდის შემდეგ.

• მშენებლობის ნებართვა: შეესაბამება თუ არა პროექტი გაცემულ ნებართვას? ხშირია შემთხვევები, როცა კომპანია აშენებს 10 სართულს, ნებართვა კი მხოლოდ 8-ზე აქვს. ამ დროს ბოლო სართულებს ექსპლუატაციაში ვერ მიიღებენ.

• ვალდებულებები: ადევს თუ არა მიწას ყადაღა საგადასახადო ან სხვა დავების გამო?

3. ხელშეკრულების „ფარული ხაფანგები“: რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება?

დეველოპერების მიერ შემოთავაზებული სტანდარტული ხელშეკრულებები 99% შემთხვევაში კომპანიის სასარგებლოდაა შედგენილი. ხელშეკრულების რევიზია კრიტიკულად მნიშვნელოვანია.

ა) მშენებლობის ვადები და „ფორს-მაჟორი“

ხშირად ვხვდებით მუხლებს, სადაც წერია, რომ „მშენებლობის ვადა შეიძლება გახანგრძლივდეს 6 თვით“. ასევე, „ფორს-მაჟორში“ შეტანილია ისეთი პუნქტები, რაც სინამდვილეში ბიზნეს რისკია (მაგ: მასალების გაძვირება).

• მოთხოვნა: ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს ჩაბარების ზუსტი თარიღი და დაგვიანების შემთხვევაში ყოველდღიური პირგასამტეხლო (ჯარიმა) კომპანიის მხრიდან.

ბ) ბინის ფართობი: პროექტი vs რეალობა

მშენებლობის პროცესში ბინის ფართობი შეიძლება შეიცვალოს.

• თუ ბინა დაპროექტებულზე 5 კვ.მ-ით ნაკლები აღმოჩნდა, გიბრუნებთ თუ არა კომპანია თანხას?

• თუ მეტი აღმოჩნდა, გიწევთ თუ არა დამატება? ეს დეტალები წინასწარ უნდა იყოს გაწერილი.

გ) ჩაბარების კონდიცია

ტერმინები „თეთრი კარკასი“, „მწვანე კარკასი“ ან „პრემიუმ კარკასი“ კანონმდებლობით მკაცრად განსაზღვრული არ არის.

• რჩევა: ხელშეკრულებას დანართის სახით უნდა ახლდეს დეტალური აღწერა: რა მასალები გამოიყენება, იქნება თუ არა გათბობის მილები, როგორი კარ-ფანჯარა ჩაისმება და ა.შ.

4. რა ღირს ადვოკატის მომსახურება ბინის ყიდვისას?

ბევრი მყიდველი ერიდება იურისტის აყვანას დამატებითი ხარჯის შიშის გამო. თუმცა, რეალობა ასეთია: ბინის შემოწმების ღირებულება ბინის ფასის 0.5%-საც არ შეადგენს, ხოლო რისკი, რომელსაც აზღვევთ – 100%-ია.

ჩვენი საადვოკატო ბიურო გთავაზობთ სრულ პაკეტს:

1. დეველოპერის და მიწის ნაკვეთის რეპუტაციული და სამართლებრივი შემოწმება.

2. ნასყიდობის ხელშეკრულების კორექტირება თქვენს ინტერესებზე მორგებით.

3. მოლაპარაკება კომპანიის იურისტებთან.

4. რეგისტრაციის პროცესის მონიტორინგი.

ხშირად დასმული კითხვები (FAQ)

კითხვა: შემიძლია თუ არა ხელშეკრულების მოშლა, თუ მშენებლობა გაჩერდა?

პასუხი: დიახ, თუ დეველოპერმა მნიშვნელოვნად დაარღვია ვადები, სამოქალაქო კოდექსი გაძლევთ უფლებას მოითხოვოთ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ზიანის ანაზღაურება. თუმცა, ამის აღსრულება სასამართლოში ბევრად მარტივია, თუ ხელშეკრულებაში თავიდანვე სწორი პუნქტებია ჩადებული.

კითხვა: რა განსხვავებაა „შავ“ და „თეთრ“ კარკასს შორის იურიდიულად?

კანონი ამ ტერმინებს არ განმარტავს. ეს არის სამშენებლო ჟარგონი. ამიტომ, ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს არა უბრალოდ „თეთრი კარკასი“, არამედ შესასრულებელი სამუშაოების ზუსტი ჩამონათვალი (მაგ: გალესილი კედლები, მოჭიმული იატაკი და ა.შ.).

უსაფრთხოა თუ არა ბინის ყიდვა, რომელიც ჯერ არ აშენებულა?

რისკი ყოველთვის არსებობს, მაგრამ მისი მინიმუმამდე დაყვანა შესაძლებელია წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით და კომპანიის ფინანსური მდგომარეობის შესწავლით.

დასკვნა

ბინის შეძენა არ არის მხოლოდ გასაღების მიღება, ეს არის რთული იურიდიული პროცესი. ნუ დაეყრდნობით მხოლოდ გამყიდველის ღიმილს და ლამაზ რენდერებს.

 კვალიფიციური იურიდიული დახმარება, განაპირობებს, რომ დაცული იყოს თქვენი ინვესტიცია და თქვენი ახალი სახლი იყოს არა მხოლოდ ლამაზი, არამედ სამართლებრივად უნაკლო.